【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)際獨(dú)立地產(chǎn)顧問(wèn)公司萊坊(Knight Frank)2022年9月15日發(fā)表2022年第二季「全球住宅房?jī)r(jià)指數(shù)」，該指數(shù)係根據(jù)各國(guó)官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)或央行發(fā)表的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，追蹤全球主要國(guó)家(或區(qū)域)的住宅價(jià)格表現(xiàn)。全球房?jī)r(jià)2022Q2年增率為10％，略遜於前季的10.6％。56個(gè)國(guó)家有51個(gè)價(jià)漲，更有25個(gè)國(guó)家漲幅超過(guò)雙位數(shù)。
 
土耳其以160.6％年增率，領(lǐng)先第二名斯洛伐克135個(gè)百分點(diǎn)，蟬聯(lián)本季榜首，在土耳其後，緊接著就是中歐、東歐各國(guó)，除了第二名的斯洛伐克，前十的國(guó)家有七個(gè)來(lái)自歐洲地區(qū)，包括：捷克、冰島、愛(ài)沙尼亞、匈牙利、拉脫維亞、斯洛維尼亞；北美市場(chǎng)也有不俗的表現(xiàn)，美國(guó)和加拿大以20.6％和16.7％分居第6及第10名，臺(tái)灣則以8.4％的漲幅，從前季的第32名緩升到第30名，但仍屬中後段表現(xiàn)國(guó)家。

 
56個(gè)國(guó)家中有5個(gè)下跌，即使考慮近期經(jīng)濟(jì)環(huán)境劇烈變動(dòng)，只觀察季變化，也同樣僅有7個(gè)地區(qū)下跌，除北非摩洛哥外，其餘六個(gè)都在亞太地區(qū)。以季跌幅排名，分別是紐西蘭、馬來(lái)西亞、澳洲、中國(guó)、南韓及香港，顯示亞洲市場(chǎng)已經(jīng)領(lǐng)先反映「由多轉(zhuǎn)空」的趨勢(shì)。紐西蘭過(guò)去10個(gè)月激進(jìn)升息2.75％，且預(yù)期到明年同期突破4％，再加上持續(xù)加碼的貸款管制措施，市場(chǎng)已從「錯(cuò)失恐懼癥」(Fear Of Missing Out ，F(xiàn)OMO)轉(zhuǎn)變成「買(mǎi)貴恐懼癥」(Fear Of Overpaying)，從追價(jià)搶房到保守觀望，讓房?jī)r(jià)單季跌掉3％。另外，南韓一年內(nèi)升息2％，趕英超美，但仍不敵CPI高達(dá)6％的反噬，也出現(xiàn)季跌的現(xiàn)象。
 
瑞普萊坊市場(chǎng)研究部總監(jiān)黃舒衛(wèi)表示，雖然市場(chǎng)普遍有「買(mǎi)房抗通膨」的觀念，但一旦40年來(lái)最猛烈的通膨襲來(lái)，再合併升息循環(huán)，一般住宅的買(mǎi)方直接面對(duì)的是實(shí)質(zhì)薪資、購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重縮水的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，原本已經(jīng)被房租、房貸壓得喘不過(guò)氣來(lái)，再加上未來(lái)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)動(dòng)能不足，只要政策一出手，房市很快就掉進(jìn)價(jià)格修正的軌道。
 
進(jìn)一步分析，本季的漲幅有很大一部份來(lái)自於通膨壓力推升房?jī)r(jià)，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的拉力，若扣除消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)，則實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率(Real Price Growth)下跌國(guó)家竟暴增到22個(gè)之多，全球平均漲幅也僅剩1.6％，對(duì)比2021年同期6.2％，顯著下滑。黃舒衛(wèi)分析，美國(guó)最新公布的8月份CPI達(dá)8.3％，仍舊高昂，月底前升息三碼甚至四碼的機(jī)率大增，全球升息的大方向不變，以連跌兩季的折線圖走勢(shì)來(lái)看，最快在下半年，全球平均房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)負(fù)成長(zhǎng)。

 
細(xì)看各國(guó)實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率，土耳其45.9％仍高居第一，與名目的160.6％相差了114.7個(gè)百分點(diǎn)，美國(guó)由名目的20.6％降為實(shí)質(zhì)的11.1％，甚至從正成長(zhǎng)淪入負(fù)成長(zhǎng)也所在多有，例如：立陶宛由原本的14.8％排名第15，變成-5.1％、排名第50；再如烏克蘭，名目上雖有12％的年增長(zhǎng)率排名第21，剔除戰(zhàn)爭(zhēng)造成的20％通膨，則實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)被調(diào)整為-7.8％，排名第54、倒數(shù)第3，僅優(yōu)於摩納哥的-10.5％、秘魯?shù)?9.4％。相較這些高通膨、高成長(zhǎng)的地區(qū)，臺(tái)灣表現(xiàn)得相對(duì)穩(wěn)健，8.4％的名目增長(zhǎng)即使考慮通膨因素，也仍有5.8％的正成長(zhǎng)，排名更由原本中後段的30名上升到前段的14名。
 
黃舒衛(wèi)認(rèn)為，全球房?jī)r(jià)雖然名目上變化不明顯，但與實(shí)質(zhì)成長(zhǎng)的落差卻在擴(kuò)大，各國(guó)的貨幣、能源、地緣政治、產(chǎn)業(yè)特性、貿(mào)易依存度等各種條件，對(duì)於全球大通膨的反應(yīng)，逐漸表現(xiàn)到房?jī)r(jià)上，正式終結(jié)疫情期間大撒幣，資金激情、全球齊漲的現(xiàn)象；其次，在這波不同不升息節(jié)奏中，美元獨(dú)強(qiáng)，亞幣競(jìng)貶，迫使亞洲市場(chǎng)率先修正，已有六個(gè)地區(qū)的短期房?jī)r(jià)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，未來(lái)是否出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，值得關(guān)注；最後，臺(tái)灣通膨壓抑在3％以下，而且持續(xù)探低，因此名目和實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)差距不大，相比全球市場(chǎng)表現(xiàn)，十分穩(wěn)健，只要市場(chǎng)自律，即便有升息壓力，但政府加碼管制政策的動(dòng)機(jī)不強(qiáng)。建議消費(fèi)者、業(yè)者都不要過(guò)度恐慌或期待，應(yīng)回歸理性，以中長(zhǎng)期持有的自住、自用角度評(píng)估市場(chǎng)機(jī)會(huì)。